מאת: נמרוד גארזי, שמאי מקרקעין ומנהל פרויקטים בחברת ישראל אירופה
במסגרת קידום תוכנית פינוי בינוי, היזם נעזר בשמאי מקרקעין להכנת דוח שמאי-כלכלי לפי תקן 21, המוגש למוסדות התכנון ומשמש לבחינת הישימות הכלכלית של התוכנית. הדוח מציג את הקשר בין היקפי הבנייה המוצעים, ההכנסות הצפויות, עלויות הפרויקט והתמורות לבעלי הדירות. הבנת תפקידו חשובה גם לבעלי הדירות, המבקשים לדעת כיצד ההצעה שקיבלו משתלבת בתוכנית שאפשר לממש.
מהו תקן 21 בפינוי בינוי?
תקן 21 הוא תקן שמאי של מועצת שמאי המקרקעין, העוסק בפירוט הנדרש בשומות מקרקעין לצורך בדיקה שמאית-כלכלית של תוכנית פינוי בינוי. התקן אושר לראשונה בשנת 2012 ועודכן בשנת 2022 במסגרת תקן 21.1. בשיח המקצועי והציבורי עדיין נהוג לכנותו בקיצור ״תקן 21״.
חשוב להבחין בין התקן המקצועי לבין הדוח הנערך לפיו: תקן 21 מגדיר את מסגרת הבדיקה ואת הפירוט הנדרש, ואילו הדוח מיישם אותם על תוכנית מסוימת. התקן כולל חלקים המיועדים למטרות שונות: בדיקת התוכנית בכללותה, בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות ובחינה הנוגעת לדירה מסוימת במתחם. לכן יש לבדוק גם לאיזו מטרה נערכה השומה.
כיצד משמש הדוח את היזם ואת מוסדות התכנון?
במסגרת הליך התכנון, הדוח מאפשר ליזם להציג בפני ועדות התכנון, לפי העניין, את התמונה הכלכלית של התוכנית המוצעת. הוא מסייע למוסד התכנון ולשמאים המלווים אותו לבחון אם היקפי הבנייה והשימושים המוצעים מאפשרים את מימוש התוכנית מבחינה כלכלית.
הבדיקה יכולה להצביע על פער בין התכנון המוצע לבין ההכנסות הנדרשות לכיסוי העלויות ולהותרת רווח יזמי מתאים. פער כזה עשוי להצריך בחינת חלופות תכנוניות או כלכליות. עם זאת, הדוח אינו מקנה זכויות בנייה ואינו מחייב את מוסד התכנון לאשר תוספת זכויות. ההכרעה התכנונית משלבת גם שיקולים של תשתיות, צורכי ציבור, צפיפות, גובה ואיכות המרחב העירוני.
יש להבחין גם בין התמורות שנלקחו בחשבון לצורכי התחשיב המוגש למוסדות התכנון לבין התמורות שהיזם מתחייב להעניק בהסכם. ההנחות השמאיות נבחנות לפי הוראות התקן והמדיניות הרלוונטית, ואילו ההתחייבות כלפי בעלי הדירות מוסדרת בהסכם ובנספחיו.
מה בוחנים בבדיקה הכלכלית?
בדיקת כדאיות כלכלית בפינוי בינוי מתחילה בהבנת המצב הקיים והתכנון המוצע. בין היתר נבחנות הזכויות במקרקעין, מאפייני הנכסים הקיימים, היקפי הבנייה והשימושים המתוכננים. על בסיסם נערכים אומדנים של ההכנסות והעלויות.
בצד ההכנסות נבחן השווי הצפוי של הדירות והשטחים שהיזם יוכל לשווק. בצד העלויות מובאים בחשבון, בהתאם למאפייני הפרויקט, הריסה ובנייה, תכנון ויועצים, פיתוח, מימון, מיסים והיטלים, וכן הוצאות הכרוכות בתמורות לבעלי הדירות ובמגורים החלופיים בתקופת הבנייה. גם מטלות ציבוריות עשויות להשפיע על התחשיב.
הבדיקה מבוססת על הנחות למועד מסוים. שינוי בתכנון, במחירי המכירה או בעלויות יכול לשנות את מסקנותיה. משום כך, חשוב לבחון את מועד השומה ואת ההנחות שעליהן היא נשענת.
מדוע הרווח היזמי חשוב גם לבעלי הדירות?
היזם נדרש לממן ולנהל תהליך מורכב הנמשך שנים וכולל אי-ודאות תכנונית, ביצועית ושיווקית. רווחיות מספקת היא מרכיב חשוב ביכולת ובתמריץ לממש את הפרויקט. מבחינת בעלי הדירות, המשמעות היא שיש לבחון את ההצעה יחד עם היכולת הכלכלית לקיים אותה.
תקן 21 אינו קובע שיעור רווח אחיד לכל הפרויקטים. את הרווחיות יש לבחון בהתאם למאפייני המיזם ולהנחיות המקצועיות הרלוונטיות במועד הבדיקה. גם תוצאה חיובית בשומה אינה אישור למימון, היתר בנייה או הבטחה להשלמת הפרויקט.
האם תקן 21 קובע את התמורה לבעלי הדירות?
התקן מאפשר לבחון כיצד חלופות תמורה משפיעות על כלכליות התוכנית. הוא אינו מחירון שקובע תוספת שטח אחידה לכל דירה, ואינו מחליף את המשא ומתן ואת הסכם הפינוי בינוי. יש להבחין בין הנחת תמורה המשמשת לתחשיב שמאי לבין התחייבות חוזית של היזם.
התמורה המוסכמת צריכה להיות מוגדרת בהסכם ובנספחיו, תוך התייחסות לתנאים ולמגבלות התכנון. מעבר לשטח הדירה, עשויים להיות משמעותיים גם מרפסת, חניה, מחסן, מיקום הדירה בבניין, דמי השכירות בתקופת הפינוי והוראות נוספות. לבעלי הדירות כדאי לבחון את מכלול ההצעה בסיוע אנשי המקצוע המלווים אותם.
דוגמה להשפעת התמורות על הכדאיות
נניח שבמתחם יש 100 דירות קיימות, ובוחנים הגדלה של דירת התמורה לכל בעל דירה ב-5 מ״ר. מדובר בהגדלה מצטברת של 500 מ״ר בדירות התמורה. אם סך שטחי המגורים הבנויים בפרויקט נותר קבוע, ובהנחה ששאר הנתונים אינם משתנים, השטח שנותר לשיווק על ידי היזם מצטמצם בהתאם, ולכן ההכנסות הצפויות עשויות לרדת. במצב זה אין בהכרח תוספת לעלות הבנייה הכוללת, משום שסך השטח הבנוי לא גדל.
לעומת זאת, אם הגדלת דירות התמורה נעשית באמצעות תוספת לשטח הבנוי הכולל, בלי לצמצם את שטחי היזם, יש להביא בחשבון את עלות הבנייה הנוספת ואת השלכות השינוי התכנוני. הדוגמה ממחישה מדוע יש לבדוק כל חלופה בהתאם למאפייניה: שינוי בתמורות יכול להשפיע על ההכנסות, על העלויות או על שניהם. החישוב בפועל תלוי גם בתמהיל הדירות, באופן חישוב השטחים ובמגבלות התכנון.
מה כדאי לברר לפני חתימה על הסכם?
כדאי לבקש מאנשי המקצוע המלווים את בעלי הדירות להסביר על איזה תכנון נשענת הבדיקה, מהו המועד הקובע שלה ואילו תמורות נלקחו בחשבון. חשוב לברר אם קיימים פערים בין ההנחות שנבדקו לבין ההצעה החוזית, ומה נקבע בהסכם במקרה של שינוי בתכנון או בכדאיות הכלכלית.
כדאי גם להבין כיצד מטופלים נכסים בעלי מאפיינים מיוחדים, כגון דירות עם הצמדות או הרחבות. הבדיקה הכללית של המתחם אינה בהכרח ממצה כל שאלה הנוגעת לנכס מסוים. את ההיבטים השמאיים יש לבחון עם שמאי מקרקעין, ואת הזכויות וההתחייבויות בהסכם עם עורך הדין המייצג את בעלי הדירות.
שאלות ותשובות בנושא תקן 21 בפינוי בינוי
מי עורך בדיקה לפי תקן 21?
שמאי מקרקעין עורך את השומה על בסיס הנתונים והמסמכים הרלוונטיים, ובהתאם למטרת הבדיקה.
האם תקן 21 מבטיח תוספת של 12 או 25 מ״ר?
לא. מדרגות תמורה שנבחנות בתחשיב אינן יוצרות כשלעצמן זכות חוזית לתוספת מסוימת. יש לבדוק מה הוסכם ומה מאפשר התכנון.
האם שומה חיובית מבטיחה שהפרויקט ייבנה?
לא. המימוש תלוי גם באישור התכנון, בהסכמות הנדרשות, בהיתר בנייה, במימון ובהתקיימות התנאים שנקבעו בהסכם.
מה ההבדל בין דוח לפי תקן 21 לבין דוח אפס?
דוח לפי תקן 21 משמש, בין היתר, לבחינה כלכלית של תוכנית פינוי בינוי במסגרת הליכי התכנון. דוח אפס נערך לצורך בחינת הפרויקט במסגרת הליווי הפיננסי, בהתאם לדרישות הגוף המממן. אף שיש חפיפה בחלק מהנתונים, המסמכים אינם מחליפים זה את זה.
להבין את הנתונים לפני שמתקדמים
דוח לפי תקן 21 מחבר בין התכנון המוצע לבין בחינת אפשרות המימוש שלו מבחינה כלכלית. עבור מוסדות התכנון הוא כלי עזר לקבלת החלטות; עבור היזם ובעלי הדירות הוא מספק בסיס מקצועי להבנת הקשר בין היקפי הבנייה, עלויות הפרויקט והתמורות. שילוב של בדיקה שמאית, תכנון מתאים והסכם ברור מאפשר לקדם את התהליך מתוך הבנת האפשרויות והמגבלות. בעלי דירות המעוניינים לבחון קידום פרויקט מוזמנים לפנות לצוות ישראל-אירופה לשיחה ראשונית על המתחם ועל שלבי התהליך.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מחליף בדיקה שמאית, תכנונית או משפטית של פרויקט מסוים.
