התחדשות עירונית בעיר כמו גבעתיים היא ממש בגדר אילוץ מחוייב המציאות. עיר של כ- 60 אלף תושבים, כ-3,000 דונם בלבד, וכמעט אפס קרקע פנויה לבנייה חדשה. ובכל זאת, הביקוש לדיור בה הוא אחד הגבוהים בגוש דן. מחירי הנדל"ן בגבעתיים כבר מזמן עברו את הרמות של ערים גדולות בהרבה, ומסיבה טובה: היא צמודה לתל אביב, עם תחבורה מצוינת, מערכת חינוך חזקה ואיכות חיים שמשפחות מוכנות לשלם עליה פרמיה.
אז מה קורה כשיש ביקוש עצום ואין קרקע? מגיעים לנקודה שבה פינוי-בינוי הוא הדרך היחידה לייצר דיור חדש. זה בדיוק מה שהפך את ההתחדשות העירונית בגבעתיים לאחת הזירות המעניינות, המורכבות והמבוקשות בישראל.
המציאות בגבעתיים: כשהביקוש פוגש קרקע נדירה
גבעתיים בנויה בצפיפות גבוהה מאוד, בניינים ישנים ונמוכים, היעדר חניה ותשתיות שלא מותאמות לעידן הנוכחי.
מצד שני, כל מטר רבוע בגבעתיים שווה הון. לכן, כל פרויקט של פינוי-בינוי בגבעתיים מתחיל עם משוואה שונה מכל עיר אחרת: הקרקע יקרה מאוד, אבל גם הדירה שתבנה עליה תהיה שווה הרבה. זו מציאות כלכלית שמאפשרת לבצע עסקאות שבמקומות אחרים היו קשות יותר לסגירה.
כשמנתחים את שוק הנדל"ן בגבעתיים, רואים עיר שרוצה להתחדש, שיש לה את הכוח הכלכלי לעשות זאת, ושהמגבלה האמיתית היחידה היא מורכבות תכנונית. לא היעדר ביקוש ולא היעדר כדאיות. זו בדיוק הסוג של עיר שבה חברה להתחדשות עירונית צריכה להיות עם ניסיון, עומק פיננסי ויכולת לעמוד בתהליכים ארוכים.
מה פינוי-בינוי פותר לדיירי גבעתיים
ניקח דייר בבניין טיפוסי בגבעתיים – גר בדירת שלושה חדרים בבניין משנות השישים, בקומה שלישית בלי מעלית, ובלי חנייה, ועם תשתיות סביבתיות ירודות. ערך הדירה גבוה אבל המגורים בה לא מותאמים לשנת 2026.
פינוי-בינוי בגבעתיים פותר בדיוק את הבעיות האלה. הדייר עובר לדירה חדשה, גדולה יותר, עם מעלית, חניה תת-קרקעית, ממ"ד, מרפסת, וכל מה שמגדיר מגורים מודרניים ובטוחים. הבניין החדש כולל תשתיות עדכניות ועיצוב שמתחשב בסביבה העירונית הצפופה של גבעתיים, וכל זה בלי עלות לדייר.
הדיירים נהנים לא רק מבניין חדיש ומודרני, אלא ממתחם מגורים מתקדם ומעלייה משמעותית באיכות החיים לקהילה כולה.
כל הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס משתדרגים בבת אחת: גודל, עיצוב, תשתיות, בטיחות ותוספות. בשוק כמו גבעתיים שבו הביקוש לעולם לא יורד, זה אומר שהדייר שנכנס לפרויקט עם דירה ישנה יוצא עם נכס בשווי גבוה עשרות מונים, וזאת ללא כל השקעה נדרשת מצידו.
למה חוזק פיננסי וחדשנות קריטיים בגבעתיים
לא כל יזם יכול לעבוד בגבעתיים. כשמחירי הקרקע גבוהים, כשהתהליך התכנוני ארוך ומורכב, וכשכל עיכוב עולה כסף – חברה עם גב פיננסי חלש פשוט לא תשרוד. בישראל יש הרבה פרויקטים שנכנסו לקיפאון כי היזם לא עמד בעליות הריבית או בעיכובי הרישוי. הדיירים נשארים תקועים, הפרויקט מתמוסס, והאמון נפגע.
חברת ישראל-אירופה, כזרוע ההתחדשות העירונית של חברת דוניץ-אלעד הציבורית, מביאה שילוב נדיר של גישה חדשנית לצד ניסיון רב שנים, איתנות פיננסית וצבר פרויקטים מרשים של הקבוצה של כ -26,000 יחידות דיור בפרויקטים שונים ברחבי ישראל.
בעיר שבה יזמים פחות בשלים מוצאים את עצמם ללא מספיק אוויר לנשימה לפני שהפרויקט מגיע לפינוי בפועל, היכולת הפיננסית היא תנאי סף.
גם חדשנות היא קריטית במקום גבעתיים, שבו המגבלה האמיתית היא מורכבות תכנונית. הניסיון של חברת ישראל אירופה מאפשר ליישם פתרונות יצירתיים ברמה האדריכלית וברמה הטכנולוגית, המאפשרים לנהל סיכונים בצורה יעילה יותר בפרויקטים ארוכי טווח. חדשנות תכנונית וביצועית עושה את ההבדל בצפיפות של גבעתיים.
מה קורה כרגע בשטח
גבעתיים פועלת עם מדיניות ברורה לקידום התחדשות עירונית. עיריית גבעתיים הקימה מנהלת ייעודית להתחדשות עירונית הפועלת באופן אקטיבי לאישור תוכניות ולקידום מתחמי פינוי-בינוי. ישנם מספר מתחמים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים, חלקם כבר עם תוכניות מאושרות או בהליך הפקדה.
בגבעתיים צפון, לאורך ציר המטרו ורחוב רמב"ם וסביבתו, מזוהים מתחמים עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. גם ברחובות שבין ויצמן לכצנלסון יש מתחמים פוטנציאליים לפינוי בינוי.
חשוב לציין שלא כל מתחם מתאים לכל סוג של התחדשות. בגבעתיים יש גם בניינים שנמצאים תחת הגנת שימור, ואלה לא יעברו הריסה אלא שיקום. הבחירה בין מסלול פינוי-בינוי למסלול חיזוק ושיפור תלויה בגיל הבניין, בזכויות הבנייה הפוטנציאליות ובמדיניות העירונית במגרש הספציפי.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי-בינוי בגבעתיים?
בממוצע מדברים על שמונה עד אחת עשרה שנים מרגע החתימה על הסכם הפינוי בינוי. גבעתיים, עם עירייה פעילה בנושא, יכולה לקצר חלק מהתהליכים – אבל חשוב להיכנס לזה עם ציפיות ריאליות. ההמתנה כדאית, כי התוצאה הסופית היא דירה חדשה לגמרי ועלייה משמעותית בשווי הנכס.
האם הדייר מקבל דיור חלופי בזמן הבנייה?
כן. היזם מחויב לספק לדיירים דיור חלופי או שכר דירה מלא לאורך כל תקופת הפינוי והבנייה. בגבעתיים, בגלל מחירי השכירות הגבוהים, זה נושא שיש לבדוק היטב ולעגן בהסכם מול היזם.
אני חייב להסכים אם השכנים מסכימים?
לא. אך ברגע שיש רוב מיוחס ניתן לפנות לבית משפט לצורך פינוי דיירים מתנגדים. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי עצמאי לפני כל חתימה.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?
תמ"א 38 כיסתה בעיקר חיזוק בניין קיים עם תוספת דירות ושיפור חיצוני. פינוי-בינוי הוא הריסה מלאה ובנייה מחדש ולא רק זו אלא שפינוי בינוי עוסק במתחמים גדולים יותר ולא רק בניין בודד. מסלול תמ"א 38/2 הופסק רשמית, והמיקוד כיום הוא על פינוי-בינוי מתחמי ופרויקטים שלמים.
אודות החברה
חברת ישראל אירופה הינה מחלוצות תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. החברה הייתה הראשונה לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית הן בנתניה והן בקריות ולמעשה פרצה את הדרך עבור יזמים רבים שהגיעו לאחר מכן לתחום. החברה מחזיקה באישור התב"ע המהירה ביותר במדינת ישראל לטובת פרויקט פינוי בינוי בן 514 יח"ד בנתניה, כאשר הצליחה לאשר את התב"ע תוך 11 חודשים. החברה בבעלות אלעד אפרגן וחברת דוניץ אלעד- חברה ציבורית בעלת איתנות פיננסית אדירה וניסיון רב שנים בייזום, תכנון ובנייה של פרויקטים בפריסה ארצית.
ישראל אירופה מביאה עימה תפיסה חדשנית של שילוב טכנולוגיות מתקדמות עם רמת שירות יוצאת דופן.
