בתוך שנים ספורות, חולון צמחה במהירות והפכה לאחת הערים הגדולות והמשמעותיות במרכז הארץ, ומיצבה את עצמה כ"עיר הילדים" של ישראל, עם השקעה גדולה בחינוך, תרבות ופנאי לכל המשפחה. לצד ההתקדמות, ניכר ששכונות שלמות בחולון מורכבות היום ממבנים שנבנו לפני 50 שנה ומעלה, בלי התנאים שמשפחה מודרנית צריכה ומחפשת.
אולם בסיטואציה בה הכל שטחים הפנויים לבנייה בחולון כבר מנוצלים, הדרך היחידה לצמוח, להתחדש ולספק דיור איכותי לתושבים, היא התחדשות עירונית. פינוי-בינוי הפך ממנוע אפשרי לצורך הכרחי, שמתוכו צומחות הזדמנויות אמיתיות גם לדיירים וגם למשקיעים.
מה מקבלים בפרויקט פינוי-בינוי?
השאלה הראשונה של דיירים שמתחילים לבחון את האופציה היא ברוב המקרים: "כמה זה יעלה לי?" התשובה היא: הדייר לא משלם אגורה. הפרויקט ממומן במלואו על ידי היזם, כחלק מהמודל הכלכלי שמאפשר את ההתחדשות.
מה שדייר בחולון מקבל בתמורה הוא משמעותי: דירה חדשה לחלוטין, לרוב גדולה יותר מהמקורית, בבניין שנבנה לפי כל התקנים העדכניים – כולל ממ"ד, עמידות מוכחת לרעידות אדמה, מעלית, ולרוב גם מרפסת, חניה ושטחי שירות משודרגים. הכניסה לדירה החדשה אינה מותנית בתשלום, אלא בחתימה על הסכם שמגן על הדייר לאורך כל הדרך.
מדובר בתהליך שמעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית. דירה בבניין חדש, עם תשתיות עדכניות ובטיחות מוכחת, שווה יותר בשוק. בחולון, שבה הביקוש לדיור גבוה והיצע הקרקע מוגבל, ערך הנכסים בפרויקטים של פינוי-בינוי עולה בצורה ניכרת בהשוואה לשכנים שטרם עברו תהליך דומה.
בתקופת הבנייה, שנמשכת בדרך כלל בין שלוש לארבע שנים, הדייר מקבל מהיזם דמי שכירות שמאפשרים לו לשכור דירה חלופית בסביבה שבחר. כל המעבר, הן הפיזי והן הכלכלי, מנוהל על ידי היזם מהרגע הראשון ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
למה הגב הפיננסי של היזם הוא הפרט הכי חשוב בעסקה
הסכם פינוי-בינוי נפרש על פני שנים רבות, לעיתים עשור ויותר, ובו הדייר מוסר את ביתו ומאמין שבסוף הדרך יקבל דירה חדשה. כל שנה נתקעים פרויקטים ברחבי ישראל: חלקם בגלל שיזמים נקלעו לקשיים פיננסיים, חלקם בגלל ניהול לקוי, וחלקם בגלל שהיזם פשוט לא היה מוכן למורכבות של פרויקט גדול.
כשפרויקט נתקע, הדייר משלם את המחיר. הוא כבר עזב את הדירה, לפעמים כבר הרסו אותה, ועכשיו הוא תלוי ביכולתו של יזם שנתקל בקשיים להמשיך. גב פיננסי איתן הוא לא פרט שולי – הוא ההבדל בין פרויקט שמסתיים בזמן לבין פרויקט שמסתיים בבית משפט.
חברת ישראל-אירופה, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית מאז 2011, מהווה את זרוע ההתחדשות העירונית של חברת דוניץ אלעד, חברה ציבורית עם יציבות פיננסית מוכחת ומוניטין ארוך שנים. יחד מחזיקה הקבוצה בצבר של של כ-26,000 יחידות דיור בפריסה ארצית. השותפות הזו היא גיבוי אמיתי שמאפשר להביא פרויקטים לקו הגמר גם כשנתקלים באתגרים בדרך. החברה מדורגת בדירוגים היוקרתיים BDI ו-Dun's 100 שנה אחרי שנה.
בחולון ישראל אירופה מקדמת פרויקט פינוי בינוי במתחם דב הוז-קפאח-צבי ש"ץ-מונטיפיורי, הכולל בנייה של כ-212 יחידות דיור בשכונת גרין בצפון העיר. הפרויקט נהנה ממיקום אסטרטגי בסמיכות לכביש 20 ולתוואי המטרו העתידי, ומשלב נגישות תחבורתית גבוהה עם קרבה לפארק תל גיבורים, שטחי ציבור ותכנון עירוני מתקדם.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח תהליך פינוי-בינוי בחולון?
מרגע חתימת ההסכם ועד קבלת מפתח לדירה החדשה חולפות בדרך כלל בין שמונה לאחת עשרה שנים, תלוי במורכבות הפרויקט, בגודל המתחם ובמצב התכנוני של האזור. חלק ניכר מהזמן מוקדש להליכי תכנון ואישורים. חשוב להיכנס לתהליך עם ציפיות ריאליסטיות. יש לציין כי בחולון פועלת וועדה עצמאית מיוחדת לעניין התחדשות עירונית שמטרתה לקדם מתחמי פינוי בינוי ביעילות רבה יותר.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?
תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, לרוב ללא הריסה מלאה. פינוי-בינוי כולל הריסה מוחלטת של הבניין הישן ובנייה חדשה לחלוטין במקומו – בניינים גבוהים יותר, יחידות גדולות יותר ותשתיות חדשות לגמרי. פינוי בינוי גם עוסק במתחמים במתחמים גדולים ולא בבניינים בודדים. עיריית חולון קידמה בשנים האחרונות מסגרות תכנוניות להתחדשות עירונית, ובהן תוכנית ח/619 שהגדירה מתחמים שלמים המיועדים לחידוש מלא. חשוב לדעת שתמ"א 38 כתוכנית ארצית כבר לא בתוקף, והמוקד עבר לפינוי-בינוי ולתכניות מתאר מקומיות.
איך בוחרים יזם אמין?
בדקו את צבר הפרויקטים של החברה. בדקו את היציבות הפיננסית של החברה ודברו עם דיירים שכבר עברו תהליך עם אותו יזם – הם יתנו לכם אינדיקציה אמיתית.
איך משפיעה התחדשות עירונית על ערך הנכס?
דירה בבניין שעבר התחדשות עירונית שווה משמעותית יותר מהדירה המקורית. השיפור בא לידי ביטוי בגודל הדירה, מצבה הפיזי, הבניין עצמו, הלובי, החניה והמיקום. בחולון, שבה הביקוש לדיור גבוה והיצע הקרקע מוגבל, מדובר בעליית ערך ניכרת – גם ביחס לשכנים שטרם עברו תהליך דומה.
סיכום: כשאין קרקע פנויה, ההזדמנות היא בבניין שלכם
חולון עומדת בפני עשור של שינוי עירוני מהותי. עבור דיירים שחיים בבניינים ישנים, זהו הזמן לבחון את האפשרויות – בצורה מושכלת, עם ייעוץ משפטי, ומתוך הבנה מלאה של התהליך.
חברת ישראל אירופה תשמח לעמוד לרשותכם לבחינת היתכנות הפרויקט וקבלת הצעה.
אודות החברה
חברת ישראל אירופה הינה מחלוצות תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. החברה הייתה הראשונה לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית הן בנתניה והן בקריות ולמעשה פרצה את הדרך עבור יזמים רבים שהגיעו לאחר מכן לתחום. החברה מחזיקה באישור התב"ע המהירה ביותר במדינת ישראל לטובת פרויקט פינוי בינוי בן 514 יח"ד בנתניה, כאשר הצליחה לאשר את התב"ע תוך 11 חודשים.
החברה בבעלות אלעד אפרגן וחברת דוניץ אלעד- חברה ציבורית בעלת איתנות פיננסית אדירה וניסיון רב שנים בייזום, תכנון ובנייה של פרויקטים בפריסה ארצית.
ישראל אירופה מביאה עימה תפיסה חדשנית של שילוב טכנולוגיות מתקדמות עם רמת שירות יוצאת דופן.
